房地产开发企业全程税收风险控制与纳税筹划培训年8月21日北京

【培训收益】
课堂注重实践和理论的结合，就一种经济行为涉及到每个税种可能存在的风险进行全方位、深层次解读，有效化解税收风险！学员可以准备自己的疑问，在课堂现场互动，选择一种适合您的税收处理方法。没有最好，只有更好！。

【课程大纲】

一、取得土地环节的税收风险控制与纳税筹划
1、招挂拍方式取得土地，合同条款如何商定才能规避土地使用税？计征契税的依据以及纳税环节有几个部分？
2、企业取得的土地返还款、减免款该如何进行会计处理？针对四种不同的做帐方式解析涉及的各个税种风险。
3、以接受投资方式取得土地，会计如何规定？入帐凭证如何确认？税收风险如何掌控？土地投资方的税收风险在哪里？
4、以收购股权的方式取得土地，土地成本如何确认？课程将通过“史上最牛筹划案例”来解析其中的营业税、企业所得税、土地增值税风险。
5、受让生地、受让熟地、购买烂尾楼如何确认土地成本？在计算土地增值税的时候甲乙双方分别如何进行税收风险规避？
6、“拆一还一”方式下取得入地，如何进行会计处理？销售不动产发票如何开具？本课程将从被拆人、开发企业两方分别就营业税、企业所得税、土地增值税进行全方位的税收分析。
7、“建设—移交”模式下的土地成本确认，如何完善记账凭证？
8、接受抵偿债务的土地使用权，该如何运作才能免除额外的税收负担？
9、为取得土地而支付的红线外支出，在所得税和土地增值税的处理什么不同？如何操作可以在税前扣除，规避风险？
10、征用耕地从事房地产开发，如何避免重复缴纳耕地占用税与土地使用税？
11．房地产开发企业取得土地使用权之后，从何时开始计算缴纳土地使用税？从何时开始免除纳税义务？计入那个会计科目？怎样计算才可以让税负最佳？全新的解读让您不再为土地使用税烦恼。
二、规划设计阶段的税收风险控制与纳税筹划
1、产品开发类型的选择，是关注税收负担水平？还是关注企业的销售？
2、分期开发还是合并开发？即使再艰难，也必须作出艰难的选择，因为其中收获的不仅仅是税收。
3、合作建房方式的税收如何控制，我们将从七种不同的合作建房模式为您一一化解其中的税收风风险。
4、自行开发与委托代建，其中的风险点在哪里？考虑的并不只是税收负担问题，更应当关注企业的利润与价值。
5、委托境外设计单位进行规划设计，支付的设计费是否应当在我国境内纳税？房地产企业承担什么税收责任？
三、开发建设阶段的税收风险控制与纳税筹划
1、确定成本核算对象的原则和方法是什么？
2、成本费用归集的原则是什么？
3、特殊费用归集应该注意的税收问题：会议费、差费、招待费、办公费、车辆费等
4．税收对售楼部及类似资产的处理是如何规定的？
5、地下建造的人防工程、有产权的车库、无产权的车库在税务处理上有何区别？纳税人如何处理才能够取得相对收益？
6、甲供材、甲供材、甲供设备的区别是什么？房地产建安流程中，设备和材料如何区分？将通过具体的案例，从甲供材料和甲供设备两种情况，分别讲述营业税、土地增值税、企业所得税当中税收待遇有哪些不同
7、房地产企业为开发项目发生的借款费用怎样核算？计算企业所得税和土地增值税对借款费用的处理有何差异？
8、向股东或其他自然人借款利息是否都可扣除？
9、资本化的借款费用与计入损益的借款费用怎样区分？如何提供“金融企业同期同类借款利率情况说明”？
10、集团统借统还的利息支出怎样操作可以避免重复纳税？ 
11、工资薪金支出怎样扣除才能使企业与员工利益最大？如何区分合同工、临时工、劳务的区别，他们的税收待遇有什么不同？
12、购买烂尾楼（在建工程或者在建项目）如何确认初始成本？
四、销售阶段的税收风险控制与纳税筹划
1、“买一送一”模式下如何确认收入金额？送面积、送家电、送车位、送物业等不同的销售模式分别有哪些税收区别？会计如何处理？赠送的礼品是否有个人所得税的扣缴风险？
2、“以老带新”销售模式下如何确认支出？票据如何处理？是否涉及扣缴个税？
3、“抵券销售”“一万抵五万”销售模式下收入如何确认？
4、“包销”和“代销”的区别是什么？二者确认收入的差异在哪里？税收风险如何把控？
5、“假按揭”“零首付”销售模式的税收如何处理？
6、“还本销售”如何确认收入？我们的困惑在哪里？
7、“售后回租”的税收风险分析，同时给解决的方案，让您不再为回租而烦恼。
8、“售后回购”方式在营业税、企业所得税、土地增值税如何确认？
9、房地产企业收取的价外费用有哪些税收风险？营业税、企业所得税、土地增值税一一分析。
10、针对不同的客户与不同的销售模式，销售价格明显偏低，我们如何找出适合自己的“正当理由”？
11、销售环节发生的广告费、业务宣传费、业务招待费如何实现税前扣除？需要注意防控哪些错误？
五、清盘清算阶段
1、房地产行业完工标准如何规定，对营业税、土地增值税、企业所得税等有何影响？
2、各种不同的税种对收入确认的原则有何差异？
4、土地增值税确认收入时金额如何确定？
5、清算后再转让房地产成本如何确定？是否涉及“二次清算”？
5、成本差如何会计处理？不同阶段出现的成本差如何税收分析？
6、在交房前后支付的物业费如何进行成本费用归集？对税收的影响是什么？
7、如何进行成本分摊才可以使收入和成本成“正比例”函数关系？本课程将以详实的案例，分别从占地面积法、建筑面积发、直接成本法、预算造价法、层高系数法来详细解读成本分摊的技巧和方法，让不类型的开发产品分别“找到”属于自己的“一半”，达到二者的“完美结合”
8、基本装修、简装、精装是什么？软装在企业所得税和土地增值税扣除有什么不同？
 六、2014年房地产企业应关注的营改增若干风险问题

【讲师介绍】 王老师

著名房地产税收筹划实战专家，会计师、注册税务师，某国家税务局培训老师，数家房地产企业税务顾问、阳光财税答疑专家。有常年战斗在一线的税务稽查经历，深刻了解企业的税务问题，擅长所得税汇算稽核、税务风险评估与税收成本控制。